在广州买房需要什么条件和要求（广州购房政策、贷款、税费一览）

问题一：

单身限购取消没？

答：随着限购名存实亡，单身买房其实基本没限制了。

按照最新政策，本地户籍单身和非本地户籍单身，在限购区，能买一套面积小于120平的房，面积120平以上的，理论上可以随便买。不限购区呢，更不用说。

同理，离婚买房限制，也暂时退出舞台了。再不用离婚买房，考验夫妻信任度了。

问题二：

不是说限购区第三套不能贷款，不限购区第三套才能贷款吗？那和另一个政策，限购区每个区可以买一套首付15%冲突了？就是到底在天河越秀荔湾各买一套，能不能分别首付15%贷款？

答：不冲突的。这里面的关键是，只要你挂牌或者放租，无论是第几套，无论在哪里，有没有未还清贷款，再买都是1.5成首付。

比如，你可以这样操作：

1）天河有一套房，越秀和荔湾分别再买一套，越秀和荔湾的，都算首套；2）天河有一套房，挂牌/放租后再买一套天河，新的这套也算首套；3）天河有3套房，全部挂牌/放租再买第4套，新的这套还算首套。其实，只要你愿意买，理论上可以无限首套。

问题三：

广州的最新房贷利率多少？

答：目前的最新LPR是，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。

至于利率方面，根据我们的摸查，目前大多数银行按照新政执行，即首套利率3.4%（LPR-55BP），二套利率3.8%（LPR-15BP）。

一些规模不大，或者非常缺客的银行，例如渣打银行，可以做到首套3.3%，汇丰3.15%也能搞。

问题四：

存量公积金利率是不是可以降的？

答：会调的，明年1月1日统一调。

根据央行5月17日发的《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

首套和二套，调整后情况如下：

首套：5年以下(含5年)2.35%，5年以上2.85%；

二套：5年以下(含5年)2.775%，5年以上3.325%。

只不过，5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，需要等到2025年1月1日调整。

问题五：

套数按区认定的话，存量房二套变首套降利率的政策还能用吗？

答：存量二套房贷变首套利率，全国范围内，去年9月已经统一调过一次了。

目前，还能再调的仅限少数城市，比如杭州二套利率转首套，是基于杭州房地产“5.9新政”后放宽首套房认定的实际应用，符合标准的存量二套房贷款利率，可转为首套。（“5.9新政”规定：包括主城四区在内均已调整为“以区为单位认定首套房资格”——所在区名下无房，新购即算首套。因此，不同区的存量房二套利率可转首套利率。）

至于广州的存量房贷利率，首套和二套目前都没有相关调整政策。

问题六：

现在有的银行推出了先息后本，这种划算吗？

答：先息后本，现在很多银行可以做了，基本没什么门槛，购房者可以自己申请。

具体还款方式为：前3-5年只还利息不还本金，后面正常还房贷，首套利率仍为3.4%。

这种还款方式，优点是前期压力比较低。缺点呢，则是原本30年的房贷被压缩到27年还完，每个月的月供压力会大些。

具体适用因人而异，如果打算三五年内换房，或许可以考虑。

问题七：

取消限售，是否意味着取消增值税？

答：不是的，两年限售取消了，但两年内出售还是要交增值税。

我向税务局电话确认过，不满二的房子，需按5.3%全额缴纳增值税。

如果是豪宅满二，你可以提供发票并按5.3%差额交税，以达到降低税费需求，价格没涨，增值税可以是0。

问题八：

住宅不限售了，公寓还限吗？

答：公寓也不限了，528新政虽然未提及，但实际上已窗口执行。

根据我们的了解，目前，部分区域已经有成功落地案例。

问题九：

原有房产挂售后利率可按首套，再买一套契税按首套还是二套？

答：购房首付利率算首套，税费算二套的。

最后，再附上一些常规问题答疑：

1、购房主体是什么？

答：以家庭为单位，子女年满18岁可另算一个家庭。

2、单身人士是什么？

答：成年单身（含离异）人士是指年满18周岁的未婚、离异或丧偶人士。

3、离异或丧偶人士有未成年子女的，是否按居民家庭执行限购政策？

答：离异或丧偶人士无论是否有未成年子女均按单身人士的标准执行限购政策。

4、离异或丧偶人士购房是否须核查未成年子女名下房产情况？

答：不需要。离异或丧偶人士个人名下查无房产的，其本人可申请购买一套住房。

5、未成年人能否单独购买商品住房？

答：不限购区域及120平以上户型可单独购房，非本市户籍的须符合相关限购政策，注意，未成年人购房必须全款。

6、从化户口、增城户口、广州市居民集体户口、广州市农业户口，是本市户籍吗？

答：持上述《户口簿》、《户籍登记卡》、《常住人口登记表》等公安部门出具的证明，均视为本市户籍。

7、广州市蓝印户口属本市户籍吗？

答：由于蓝印户口并非正式户口，原户籍尚未取消，因此持广州市蓝印户口人士须按非本市户籍居民办理购房手续。

8、家庭成员中有的是本市户籍，有的是非本市户籍且没有本市的纳税或社保证明，能否共同申请购买住房？

答：其家庭可申请购买住房，但购房人中必须包含本市户籍家庭成员。不符合购房资格的家庭成员不得以个人名义单独购房。

9、持军官证人士，其家庭可以申请购买住房吗？

答：持军官证等人士，提供其所属部队出具的关于申请人在广州服役及其家庭和婚姻情况的证明后, 家庭名下查无房产的，其本人可单独或与非广州户籍家庭成员共同申请购买一套住房。

10、在广州安置的军队离退休干部，其家庭可申请购买一套住房吗？

答：凡计划移交我市安置的军队离退休干部，需要购买住房的，可凭民政部门提供的《军队离退休干部安置审定表》以及广州市军队离休退休干部安置办公室出具的相关信函，家庭名下查无房产的，其家庭可申请购买一套住房。

11、持人才绿卡及人才绿卡副证人员如何适用限购政策？

答：非广州市户籍的境内持卡人可享受广州市户籍居民待遇购买自住房；香港、澳门特别行政区居民，台湾地区居民以及外国人，持中国护照、拥有国外永久（长期）居留权且国内无户籍的留学人员和其他持卡人员，经核实在本市无住房的，可购买一套商品住房。

1、住房标准是什么？

答：包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围，含新建商品住房和二手住房。

2、普通住房标准是什么？

答：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120㎡以下或单套住房建筑面积144㎡以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。（来源：《广东省建设厅关于确定我省普通住房标准的通知》）

3、住房套数如何认定？

答：通过人民银行征信系统《个人信用报告》、不动产登记机关出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》、住房公积金贷款记录及面测、面谈等形式的尽责调查认定住房套数。（来源：广州住房公积金管理中心）

4、多人共同购房的，如何计算住房套数？

答：如购房人单独购房或者同一个家庭的成员共同购房，则住房套数为家庭中所有成员（购房人本人、配偶、未成年子女）各自名下的住房套数之和；如果购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。（来源：广州住房公积金管理中心）

案例1：A与配偶名下各有一套住房，其未成年子女名下无住房。现A与配偶共同买房，A个人申请贷款，则家庭住房套数为A、配偶、未成年子女各自名下住房套数之和，即两套。当前属于购买第三套住房，不符合贷款条件。

案例2：B与其朋友C名下各有一套住房，两人的配偶和未成年子女均名下无房。现B、C共同买房，B个人申请贷款。则计算家庭住房套数时，B家庭和C家庭住房套数均为一套，当前属于购买第二套住房。

案例3：D家庭名下无房，其朋友E家庭名下有2套住房。现D、E共同买房，D个人申请贷款。当前属于购买第三套住房，不符合贷款条件。

5、广州无房，是什么意思？

答：在11区任一区无房。

6、本区无房，是什么意思？

答：在即将购房区域内无房。

7、房屋赠与属于限购范围吗？

答：属于，包括三代以内直系亲属间的房屋赠与。2017年3月30日及之前经公证的赠与除外。

8、非成套住房指什么？

非成套住宅是指供人们生活居住的但不成套的房屋。一般是指厨卫不在房屋内，在过道另一面，通常是几户人家共用一个厨卫。

这种非成套住宅在广州很少见，而且一般是超级老破小。

1、房贷记录包括什么？

答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。

2、商服类贷款，如公寓、车位贷款，算进房贷记录吗？

答：不算。

3、商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是全国？

答：以人行征信系统的《个人信用报告》为认定标准，住房贷款记录认定范围是全国，即外地有房贷记录也计算在内。

4、第三套房可贷款吗？

答：“租一买一”或“挂一买一”等情形，可实现第三套及以上住房贷款。

5、什么是LPR？

答：由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。

1、公积金贷款对象？

答：按规定在本市或国内其他城市公积金中心缴存住房公积金的职工。

2、异地缴存公积金，广州购房需要额外提供什么材料？

答：除一般贷款资料外，还要提供缴存城市公积金中心出具的《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》，如果是广东省内则不用提交。

3、申请公积金贷款所需缴存年限？

答：连续足额缴存住房公积金半年以上（含），不区分是否为本市户籍。

4、公积金可贷款额度如何计算？

（1）不高于公积金缴存账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数；

（2）不高于我市住房公积金贷款最高额度。

（3）不高于购房总价款×（1－最低首付比例）。一手房以房屋买卖网签合同价款为准，二手房以房屋买卖网签合同价款与房屋核查（评估）价中的较低者为准。

（4）根据贷款额度计算得出的每月住房公积金贷款还贷额不超过申请人家庭收入的50%。

（5）二孩以上家庭购买家庭首套自住住房，公积金贷款最高额度可以适当调整提高。

5、公积金贷款期限如何计算？

（1）贷款期限不超过30年；

（2）二手房贷款期限与楼龄之和不超过50年。

（3）贷款期限最长可以计算到借款人法定退休年龄后5年，且不得超过65岁；

（4）两人或两人以上购买同一住房申请住房公积金贷款的，以贷款期限最长的计算。

1、社保/个税的时间界定标准是什么？

答：购房之日前6个月在广州连续缴纳个人所得税或社保。

2、社会保险参保证明中部分险种缴交连续，能否视为连续缴交？

答：可以，任意一个险种缴交连续即视为连续缴交。

3、关于个人所得税、社会保险断缴问题具体操作细则？

答：在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料，即购房人某月个税缴纳记录出现断缴或补缴情况，而当月社保记录显示为正常缴纳，则可视同其连续正常缴纳，反之亦然。

4、离异的时间界定标准是什么？

答：离异开始日期以法院离婚判决书、民事调解生效日期为准。

5、退休年龄如何认定？

答：一般情况下，退休年龄按照男性60岁，女性55岁计算。高级专家、机关事业单位县处级女干部、具有高级职称的女性专业技术人员等人员的退休年龄以国家相关文件规定为准。

6、如何判断所购住房的楼龄？

答：通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。

案例：小张2021年购买二手房并申请贷款，网签合同显示建筑时间为1990年，房产证测绘时间显示1998年，核查（评估）报告显示楼龄21年，则依据上述时间中最早的1990年认定该套房屋楼龄为31年。（来源：广州住房公积金管理中心）

7、完成购房合同网签的时间，如何认定？

答：以网签合同签约时间为准。

8、涉及变更网签合同的，按原网签时间还是变更后的网签时间？

答：网签合同后，如未对合同实质性内容变更的，由申请人提供房屋交易监管部门出具首次网签情况证明后，以首次签订合同的时点为准。

9、限购政策调整前购房但未完成网签的如何认定？

答：限购政策调整前购房未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

10、银行入账凭证的时点是按付款时间还是到帐时间来认定？

答：按付款时点认定。

11、银行入账凭证的付款金额是否须与认购书、购房合同约定的订金或首期楼款一致？

答：可以不一致，能够提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证即可。